1、“工改租”在全国是新事物，但在深圳，大概7、8年前就已经出现，所以并不是完全的新事物，对于人口多，居住用地少的特大型城市，“工改租”是非常有前途的。一方面工业用地的价格大幅低于住宅，也低于商办类项目，所以其经营成本优势十分突出，实现盈利可能性更大，所以可能愿意参与的旧厂会更多。第二方面也能解决住房总量不足，租赁市场发展受限等本质问题。

2、地产政府对“工改租”可能会比较谨慎，此前仅深圳等个别城市有推进类似项目，其他大城市出于各种原因对此事都比较谨慎，更深层次的原因是怕扰乱了原来因为各种土地性质不同所建立起来的体系。比如说，住宅用地会否因此出现价格下降？工业企业会否放弃“主业”转做“包租公”等等。比较典型的参考例子就是前两年倡导的“集体用地进入租赁市场”，大的政策口子虽然开了，但各地方仍然比较谨慎推进，所面临的考虑也是类似的。

3、新规在规范租赁企业监管上也有两条内容值得关注：一是住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。二是住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

在此之前有部分租赁企业诱导承租人采用“长租贷款”，企业一次性获取长时间的租金；或高价收取市场房源，恶性抢占市场规模。以上模式所引发的问题已经在最近两年持续曝光，诸如：烧钱抢占市场不可持续性；“骗租赁贷”引发的客诉，金融风险；大量前端收款引发的经营管理风险，道德风险等等。因此这次新规明确要规范以上行为。